Risoluzione Contratto di Affitto

La Risoluzione del contratto di locazione è la procedura che consente a locatore e conduttore di interrompere un contratto di affitto prima della sua scadenza naturale.

Come funziona:

• Entrambe le parti (locatore e conduttore) possono richiedere la risoluzione del contratto per specifiche motivazioni previste dalla legge.
• La richiesta deve essere comunicata all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla data di risoluzione del contratto.
• Per comunicare la risoluzione è necessario utilizzare i servizi telematici dell'Agenzia delle Entrate oppure presentare il modello RLI cartaceo presso l'ufficio dove è stato registrato il contratto.
• Al momento della comunicazione è obbligatorio il pagamento di un'imposta di registro fissa di €67.
• Il pagamento può essere effettuato online tramite i servizi telematici dell'Agenzia.
• In caso di ritardo nel pagamento, è prevista una sanzione del 30%.
• È possibile regolarizzare la propria posizione tramite il ravvedimento operoso, con una riduzione delle sanzioni.

Il conduttore ha ora due strade per rescindere il contratto di locazione presso l'Agenzia delle Entrate:

1. Recesso legale:

• Quando è possibile? La legge lo permette in presenza di motivi gravi che compromettono l'abitabilità o la sicurezza dell'immobile (ad esempio, gravi vizi dell'immobile, carenze igienico-sanitarie, mancanza di acqua o luce).
• Come funziona? Non è necessario specificare i motivi. Basta inviare una comunicazione all'Agenzia delle Entrate tramite il modello RLI entro 60 giorni dalla scoperta del grave problema.

2. Recesso libero:

• Quando è possibile? Solo se previsto dal contratto di locazione.
• Come funziona? Inviare una lettera raccomandata con preavviso di 6 mesi al locatore, specificando la data in cui si intende lasciare l'immobile. Non è obbligatorio specificare i motivi.

In entrambi i casi:

• Preavviso: È consigliabile comunque rispettare un preavviso di 6 mesi prima della scadenza del contratto, salvo diverse disposizioni contrattuali.
• Imposta di registro: In caso di risoluzione anticipata, è dovuta un'imposta di registro di 67 euro.

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Rispetto al conduttore, il locatore ha meno flessibilità nella risoluzione del contratto di locazione all'Agenzia delle Entrate. Può farlo solo in due casi:

• Recesso legale: Con un preavviso di almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto, il locatore può recedere per esigenza di abitare l'immobile o per altri gravi motivi previsti dalla legge (ad esempio, gravi danni all'immobile, destinarlo ad attività pubbliche).
• Mancato rinnovo: Se il contratto è in scadenza, il locatore può scegliere di non rinnovarlo per motivi come la volontà di vendere l'immobile o di destinarlo ad altro uso. In questo caso, il preavviso da rispettare è quello previsto dal contratto (solitamente 3 o 6 mesi).

Attenzione: In caso di mancato pagamento del canone o di morosità, il locatore dovrà avviare una procedura di sfratto tramite il Tribunale e solo dopo la convalida potrà presentare la risoluzione del contratto all'Agenzia delle Entrate.

Maggiore flessibilità per il conduttore:

Il conduttore ha più opzioni per rescindere il contratto:

• Recesso legale: Può recedere per gravi motivi che compromettono l'abitabilità o la sicurezza dell'immobile, inviando una comunicazione all'Agenzia delle Entrate entro 60 giorni dalla scoperta del problema.
• Recesso libero: Se previsto dal contratto, può recedere senza particolari motivazioni, inviando una lettera raccomandata con preavviso di 6 mesi al locatore.

In entrambi i casi:

• Il preavviso di 6 mesi è generalmente la regola, a meno che il contratto non ne preveda uno diverso.
• È dovuta un'imposta di registro di 67 euro.

Risoluzione contratto di locazione in cedolare secca: vantaggi e obblighi

Vantaggi:

• Nessuna imposta di registro: A differenza dei contratti ordinari, in quelli con cedolare secca non si deve pagare l'imposta di registro di 67 euro per la risoluzione anticipata.

Obblighi:

• Comunicazione obbligatoria: Nonostante il mancato pagamento dell'imposta, la risoluzione del contratto in cedolare secca deve comunque essere comunicata all'Agenzia delle Entrate.
• Modalità di comunicazione: La comunicazione può essere effettuata online tramite il modulo RLI.

In sintesi:

Risolvere un contratto di locazione in cedolare secca comporta un vantaggio fiscale importante, ovvero l'esenzione dall'imposta di registro. Tuttavia, rimane l'obbligo di comunicare la risoluzione all'Agenzia delle Entrate, una procedura semplice e veloce da effettuare online.

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Per la risoluzione del contratto di locazione presso l'Agenzia delle Entrate, è necessaria la seguente documentazione obbligatoria:

Per entrambe le parti (locatore e conduttore):

• Carta di identità e codice fiscale: Copie di entrambi i documenti.

Ulteriore documentazione:

• Contratto di locazione: Copia del contratto originale firmato da entrambe le parti.

Documentazione addizionale (facoltativa):

• Comunicazione di recesso: Se la risoluzione avviene per recesso legale o libero, è consigliabile presentare una comunicazione scritta (ad esempio, una lettera raccomandata) che espliciti la volontà di recedere dal contratto e i motivi sottostanti (se previsti).
• Ricevuta di pagamento del canone: In caso di morosità del conduttore, il locatore può presentare le ricevute di pagamento del canone come prova del mancato pagamento.